公务员考试法律常识之民法：一物数卖

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　　一物数卖，就是同一出卖人就同一个动产或者不动产同时与两个以上的买受人订立买卖合同。一物数卖可以容纳民法的全部内容，任何一种制度都可以设计进来。这就是为什么一物数卖是每年必考的内容。下面就通过解析2006年试卷三第91?93题,对一物数卖作一概括了解。算是对大家的交待。不过，只要能把这三个题目中的知识点搞清楚，就可确保在当年的司法考试中斩获5分。这也就够了。

　　典型真题

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答1?3题。

　　1.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的?(06年?卷三? 91题一A)

　　A.甲、乙之间买卖合同有效

　　B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益

　　C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁

　　D.丙应负担房屋被焚毁的风险

　　[答案解析]①首应说明：因一物数卖(动产或者不动产)联通了合同法与物权法，内涵丰富，牵涉众多知识点，容易设计题目，且因范围广泛而蜩具难度。一物数卖遂成为出题人之最爱，为司法考试的保留项目。掌握一物数卖中经常涉及的知识点，即可确保每年稳得5分，固非虚言也,!②《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是区分原则，基于法律行为的物权变动中，须区分物权变动效果的发生与法律行为的生效。据此，在甲、乙的房屋买卖合同中，因未给乙办理过户登记，不发生物权变动，乙尚未取得房屋的所有权，但不因此影响甲、乙买卖合同的成立与生效，因甲、乙已就房屋买卖合同的主要条款意思表示一致，应认定甲、乙买卖合同成立 并生效，故A选项正确。③《商品房买卖合同解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖令同无效的，应予支持。”但题自交代，丙“不知情”，故甲、丙间不可能存在恶意串通。故B选项错误。④《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承枳继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，除非法律另有特别规定，违约责任系无过错责任。合同债务人不履行或者不适当履行合同义务的，无论债务人是否具有过错，均应承担违约责任。若当事人没有约定免责事由，法定的免责事由仅限于不可抗力，意外事件不属于免责事由。甲、丙的买卖合同有效，甲负有交付房屋并办理过户登记的合同义务，现甲因意外事件(房屋被意外焚毀)而不能履行交付房屋的义务，甲不能对丙免除违约责任。故C选项错误。⑤ 《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条是《合同法》第142条精神的延伸，存房屋买卖合同中，只要当事人没有另行约定风险承担的规则，自房屋交付时(是否办理了过户登记在所不问)风险发生转移，故甲、丙的买卖合同中，因未完成交付，风险应由甲承担，而不是丙承担。故D选项错误。

　　2.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的?(06年·卷三·92题一AD。原答案为ACD。答案变动的原因系《买卖合同解释》第3条)

　　A.合同因欺诈而可撤销

　　B.合同因自始履行不能而无效

　　C.合同因无权处分而效力待定

　　D.如果合同被撤销,则甲应向丁承担缔约过错责任

　　[答案解析]①《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为本题中，丁前面的定语“不知情的丁”就使得甲的行为符合欺诈的构成要件，甲、丁间的买卖合同因欺诈而可撤销(《合同法》第54条)，故A选项正确。②须注意：在我国民法上，不存在合同自始履行不能的制度。主要原因在于，制定《合同法》时，立法者认为，一个独立的履行不能制度并无存在的独立价值，因此不作规定。在我国合同法上，对于学理上的履行不能，我们的处理规则是：(a)自始履行不能。按照重大误解、欺诈、显失公平、双方虚假行为制度处理。(b)嗣后履行不能。按照风险负担、情势变更、违约责任制度处理。据此，B选项是错误的。再须注意：即使我们退一步说话，在来认履行不能制度的国家和地区(如德国、台湾地区)，自始履行不能的合同包括两种：(a)自始客观不能的合同;(b)自始主观不能的合同。仅自始客观不能的合同无效，而自始主观不能的合同并非当然无效。本题中，甲、丁的买卖合同属于自始不能(因签订买卖合同之前，已经给丙办理了过户登记)，但属于主观不能，而非客观不能。故B选项还是错误。③甲已经给丙办理了过户登记，甲不再是所有权人，不再享有出卖房屋的处分权，甲将房屋出卖给丁的行为属于无权处分。担是，根据《买卖合同解释》第3条，甲、丁的买卖合同有效。《买卖合同解释》第3条属于《合同法》第51条的例外。前已再三述及，此处不赘。故C选项错误。④根据《合同法》第42条，甲在订立合向过程中实施欺诈的行为属于违反先合同义务的行为，若因此给丁造成合理信赖利益的损失，构成缔约过失，应承担赔楼丁遭受之合理信赖利益的损失。故D选项正确。

　　3.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的?(06年·卷三·93题一AC)

　　A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋

　　B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有

　　C.乙对房屋的占有为善意、自主占有

　　D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失

　　[答案解析]①根据《物权法》第34条的规定，返还原物请求权的构成要件有二：(a)请求人为物权人(所有权人、用益物权人或留置权人、质权人);(b)被请求人为(相对于请求权人而言的)现时的无权占有人。②如前所述，甲、乙的买卖合同有效，因此乙基于有效买卖合同产生的债权占有房屋，是有权占有人，所以，在甲将房屋给丙办理过户登记之前，甲作为所有权人，是不能对乙行使返还原物请求权的。那么丙呢?甲给丙办理过户登记后，丙为房屋所有权人，乙虽为有权占有人，但乙是基于债权而占有。债权具有相对性，基于债权而取得的有权占有也具有相对性，乙对甲有权占有，但乙对丙属于无权占有。故丙对乙享有返还原物请求权，故A选项正确。③《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”甲一物二卖，债权具有平等性，甲出卖给乙和丙均属有权处分，甲与乙、甲与丙间的买卖合同均属有效，给丙办理了过户登记，丙取得房屋所有权，故B选项错误。④善意占有，指无权占有人不知道也不应当知道自己的占有为无权占有。须注意：善意占有一定是无权占有，有权占有是谈不上善意占有的。善意占有相对子恶意占有。自主占有，指以据为己有的意思而占有。自主占有人不需要是所有权人，只要以据为己有的意思而占有，就是自主占有。自主占有相对于他主占有。本题中，乙相对于丙为无权占有，但属于善意占有,自主占有，故C选项正确。当然，C选项的表述有瑕疵，应加上一个限定，改为“相对于丙而言，乙对房屋的占有为善意、自主占有”。⑤(《物权法》第244条规定：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”须注意：该条仅调整无权占有，对于有权占有概不适用。还须注意：该条的规范内容是，无权占有的标的物毁损、灭失的，无权占有人应返还代位物(保险金、补偿金和赔偿金),因为它们是现存的不当得利。没有三金或者三金不足以弥补损失的，分三种情况处理：(a)善意、自主占有人，对标的物的毁损灭失无论是否具有过错，均不承担损害赔偿责任;(b)恶意占有人，对标的物的級损、灭失，无论是否具有过错，均要承担损害赔偿责任;(c)善意、他主占有人，超越假想的他主占有的权源造成损害的，承担赔偿责任;未超越假想的他主占有权源造成损害的，不承担赔偿责任。本题中，乙相对予丙为善意、自主占有人，无论是否具有过失均不承担损害赔偿责任，现房屋因为意外毁损灭失，乙并无过错，更不承担损害赔偿责任。故D选项表述错误。⑥题外话：这题目实在太帅了!至今仍为司法考试最高难度的题目，最为精致的题目，最为合格的题目。无出其右者。被老钟誉为“十大样板题”之首。

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（编辑：珠海华图）